Manutenção predial: o que é e como fazer

Manter um edifício em boas condições vai muito além da aparência. A manutenção predial é fundamental para garantir a segurança e o conforto dos moradores, funcionários e visitantes, além de contribuir para a valorização do patrimônio. 

Ao longo do artigo você irá entender as etapas essenciais para elaborar um plano de manutenção eficiente e as tecnologias que contribuem para uma gestão predial de qualidade.

Antes, o que é manutenção predial?

A manutenção predial envolve um conjunto de ações voltadas à conservação e reparação dos sistemas e elementos que compõem um edifício, garantindo sua integridade estrutural e funcional. 

Essas ações previnem falhas, evitam acidentes e prolongam a vida útil da construção, seja ela residencial, comercial, industrial ou pública.

Sem um planejamento adequado, problemas simples podem se tornar grandes dores de cabeça para síndicos, técnicos e gestores, gerando custos altos e colocando em risco a segurança dos ocupantes.

Com um bom plano de manutenção predial em ação é possível:

• Detectar problemas antes que se agravem
• Priorizar intervenções com base nos potenciais riscos
• Controlar custos ao evitar reparos emergenciais
• Atender às normas técnicas e regulatórias vigentes
• Valorizar o imóvel no mercado imobiliário
• Evitar a depreciação da construção
• Combater riscos associados à falta da manutenção adequada, como desabamentos, incêndios, infiltrações, ataques de pragas e má qualidade do ar

Normas técnicas da manutenção predial

Para garantir a qualidade, segurança e conformidade da manutenção predial, é fundamental seguir normas técnicas específicas que orientam todo o processo.

A principal delas é a NBR 5.674 – Manutenção de edificações, que estabelece diretrizes para o planejamento, programação e execução da manutenção em edificações, de acordo com características como tipologia, tamanho e localização, de modo que a manutenção predial atenda às necessidades reais da edificação.

Outra norma da ABNT de destaque é a NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações, esta voltada para novos empreendimentos. O manual deve ser elaborado pela construtora ou incorporadora e entregue ao proprietário ou ao síndico do edifício com o objetivo de ajudar na conservação da edificação e de seus sistemas desde a entrega do imóvel.

Além destas acima, é possível destacar ainda:

• NBR 15.575, que engloba critérios técnicos relacionados à vida útil, segurança estrutural e durabilidade das construções, do projeto à entrega
• NBR 16.747, que estabelece procedimentos e requisitos para inspeções prediais periódicas 
• NBR 16.280, a qual serve para regular a gestão de reformas, exigindo documentação técnica, análise de impacto e plano de segurança para garantir que qualquer intervenção não coloque em risco a integridade estrutural ou o bem-estar dos ocupantes do edifício

• NBR 5.410, que orienta práticas seguras para manutenção de instalações elétricas
• NBR 12.693, NBR 16.785 e NBR 10.898, que orientam sobre testes e inspeções em sistemas de segurança e de combate a incêndio

Além das normas nacionais elencadas acima, existem regulamentos municipais que podem variar conforme a região e o tipo do edifício, por isso, é essencial que a manutenção predial seja orientada por profissionais qualificados e atualizados com as principais normas vigentes.

O que é verificado em uma manutenção predial

A manutenção predial vai muito além de pequenos consertos ou reparos eventuais, na verdade, é totalmente o oposto disso, devendo ser uma atividade contínua que abrange uma combinação de ações preditivas, preventivas e corretivas que, juntas, garantem a longevidade e a valorização da edificação, a segurança dos usuários e a preservação dos ativos físicos do empreendimento. 

Ela contempla uma série de verificações, serviços e cuidados que podem ser organizados em diferentes categorias, de acordo com as necessidades e as características de cada empreendimento. É importante que a manutenção predial seja planejada, executada e monitorada de forma rigorosa, sempre respeitando as normas técnicas, legais e ambientais.

A inspeção é a etapa inicial para identificar problemas e definir prioridades para a gestão de manutenção predial. Além de identificar falhas, a inspeção predial classifica o grau de risco para os usuários, meio ambiente e patrimônio, definindo quais reparos são prioritários, além de servir de base para um cronograma de inspeções periódicas que avaliam o estado de conservação de diversas áreas e sistemas, entre elas:

• Impermeabilização
• Instalações elétricas e hidráulicas
• Fachadas e revestimentos
• Estrutura e alvenaria
• Sistemas de ventilação e climatização
• Equipamentos como elevadores e sistemas de segurança
• Acessibilidade
• Gestão de resíduos

Como planejar uma boa manutenção predial

Como citamos no parágrafo anterior, planejar uma manutenção predial eficiente começa pela realização da inspeção predial, uma etapa que permite avaliar o estado de conservação da edificação e identificar falhas ou desgastes que, se negligenciados, podem gerar custos elevados no futuro e comprometer a segurança, o conforto e a durabilidade do imóvel.

A partir desse levantamento, o próximo passo é construir um plano de manutenção completo que considere não apenas os problemas identificados, mas também as características específicas da edificação, como tipo e uso do imóvel, localização e exigências legais e normativas.

Um ponto fundamental no planejamento de manutenção predial é a definição do grau de prioridade de cada ação, de acordo com o nível de risco que oferecem aos usuários, ao patrimônio e ao meio ambiente. 

O plano também deve contemplar os três principais tipos de manutenção:

• Preditiva: para antecipar falhas e orientar a manutenção preventiva
• Preventiva: cujo foco é a conservação dos sistemas e a redução de falhas
• Corretiva: aplicada quando há falhas inesperadas ou quando não foi possível intervir preventivamente. Esse tipo de manutenção deve ser usado em situações emergenciais, evitando que se torne a regra na gestão predial

Outro passo indispensável no planejamento de manutenção predial é mapear todas as áreas e ativos que necessitam de atenção.

Com as etapas anteriores devidamente cumpridas, é hora de organizar todas as atividades. 

Isso inclui a elaboração de um cronograma que determine a frequência e a sequência dos serviços. Ferramentas como checklists, ordens de serviço e relatórios de inspeção digitais ajudam a garantir que nada seja esquecido e que se tenha um histórico completo das manutenções realizadas e programadas.

Vale lembrar que o plano de manutenção predial não é um processo estático. Ele deve ser avaliado, ajustado e atualizado periodicamente, levando em consideração o desempenho dos sistemas, os feedbacks da equipe e dos ocupantes, além de eventuais mudanças nas características da edificação ou nas normas vigentes.

Tecnologias que ajudam na manutenção predial

A tecnologia é uma grande aliada para tornar a manutenção predial mais eficiente.

Um dos principais recursos são os softwares de gestão integrada, que centralizam todas as informações em um único ambiente digital, eliminando o uso de papel e facilitando o acesso ao histórico de manutenções.

Com uma plataforma integrada, o gestor consegue:

• Acompanhar, em tempo real, o status de cada serviço
• Organizar o cronograma de manutenções preventivas e corretivas
• Gerar relatórios automáticos, que ajudam tanto na tomada de decisões quanto na prestação de contas para síndicos, condôminos ou demais responsáveis pelas manutenções ou conservação do edifício
• Controlar custos e otimizar o uso de recursos
• Acompanhar, em dashboards intuitivos, os gráficos e indicadores que agilizam a análise de desempenho 

Outra grande aliada tecnológica da manutenção predial é a Internet das Coisas (IoT). Por meio de sensores inteligentes instalados em diferentes pontos do edifício ou em equipamentos específicos é possível fazer um monitoramento constante de diversos parâmetros operacionais, como nível de consumo de água e energia elétrica, fluxo de pessoas em áreas comuns e a variação de temperatura de sistemas elétricos e de climatização.

Esses sensores geram alertas automáticos sempre que detectam anormalidades, permitindo uma atuação rápida antes que o problema se agrave.

Através da integração tecnológica entre sensores IoT e softwares de gestão, as decisões passam a ser baseadas em dados reais e atualizados, o que facilita o acompanhamento de resultados, reduz custos operacionais e contribui para o aumento da vida útil dos equipamentos.

Além disso, o uso dessas tecnologias reduz o uso de papel, o que não apenas economiza tempo e dinheiro, mas também contribui para a sustentabilidade da edificação.

Conclusão

Planejar e executar a manutenção predial é essencial para garantir segurança, conforto e a valorização do imóvel. O uso de tecnologia, especialmente softwares integrados, potencializa o controle e a gestão das atividades de manutenção.

A Exati oferece um sistema completo de gestão da manutenção predial, que centraliza informações, integra tecnologias e automatiza relatórios, facilitando o trabalho do gestor e garantindo eficiência operacional. 

Nossa ferramenta inclui:

• Conformidade com normas técnicas
• Centralização e integração de dados
• Flexibilidade de personalização conforme cada operação
• Geração automática de relatórios completos
• Interface intuitiva e acessível

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